استقر معدل الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عاماً دون 7% للمرة الأولى منذ مطلع 2023. المعروض يتحسن ببطء. لكن القدرة على تحمّل التكاليف لا تزال عند أدنى مستوياتها خلال 40 عاماً في معظم المدن الكبرى.
بلغ متوسط معدل الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عاماً 6.58% في الأسبوع المنتهي في 21 فبراير 2026، وفقاً لمسح سوق الرهن العقاري الأولي الصادر عن فريدي ماك — وهو أدنى قراءة منذ يناير 2023. لا يزال هذا الرقم يبدو مرتفعاً مقارنةً بمعدلات 3% التي ميّزت حقبة الجائحة، غير أنه كان كافياً لإذابة جمود سوق أمضى عام 2024 في حالة شبه توقف تام.
ارتفعت مبيعات المنازل القائمة بنسبة 6.4% في يناير 2026 مقارنةً بالعام السابق، محطّمةً سلسلة من 26 شهراً متتالياً من الانخفاضات السنوية، وفقاً للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين. التحسّن حقيقي لكنه متواضع — إذ لا تزال المبيعات تسير بوتيرة أقل بكثير مما كانت عليه في 2019، ناهيك عن 2021. المشكلة الجوهرية لم تتغير: أصحاب المنازل الذين أبرموا رهوناً عقارية بمعدل 3% بين عامَي 2020 و2022 لا يملكون حافزاً مالياً يدفعهم للبيع والتخلي عن تلك المعدلات، مما يُبقي المعروض شحيحاً والأسعار مرتفعة حتى في ظل تراجع الطلب.
تبقى معادلة القدرة الشرائية قاتمة في كبرى المدن الساحلية. يبلغ متوسط الدفعة الشهرية للرهن العقاري على منزل بالسعر الوسيط في الولايات المتحدة المشترى اليوم وفق المعدلات الحالية نحو 2,100 دولار — مقارنةً بـ 1,050 دولاراً لنفس المنزل لو اشتُري في مطلع 2021. يُعدّ المشترون لأول مرة الذين لا يملكون رأس مال من بيع سابق الفئة الأشد تضرراً، وقد انخفض معدل تملّك المساكن للبالغين دون سن 35 إلى 37.2% في الربع الرابع من 2025، وهو أدنى مستوى خلال 10 سنوات.
“تبقى معادلة القدرة الشرائية قاتمة في كبرى المدن الساحلية.”
التباين الجغرافي لافت للنظر. حافظت أسواق مثل رالي وكولومبوس وإنديانابوليس وكانساس سيتي على قدر أفضل من القدرة الشرائية مقارنةً بمدن الساحل، مدفوعةً بتدفق السكان القادمين من المدن الأعلى تكلفة وتوافر المزيد من مشاريع البناء الجديد. أما أسواق تكساس كأوستن ودالاس، التي شهدت ارتفاعاً حاداً في الأسعار بين 2021 و2022، فقد تعافت بالكامل من تلك الذروات — إذ تراجعت الأسعار الوسيطة في أوستن بنحو 18% عن مستوياتها القياسية في 2022، مما يمنح المشترين هناك هامشاً أوسع من معظم المدن الكبرى.
بات مخاطر المناخ عاملاً مؤثراً في التسعير كان غائباً إلى حد بعيد عن قرارات العقارات قبل خمس سنوات. ارتفعت تكاليف تأمين الممتلكات على أصحاب المنازل في فلوريدا بالمقاطعات الساحلية بنسبة 30 إلى 50% منذ 2023، فيما انسحبت عدة شركات تأمين كبرى — من بينها فارمرز وAAA — من الولاية كلياً. يواجه المشترون في مقاطعات كاليفورنيا عالية المخاطر الحريقية ديناميكيات مماثلة. وبدأ المُقرضون في دمج نقاط مخاطر المناخ في معايير الاكتتاب، وهو ممارسة كانت تجريبية في 2023 وباتت اليوم معياراً متنامياً بين أكبر عشرة جهات إصدار للرهون العقارية.
ما هو معدل الرهن العقاري الحالي لمدة 30 عاماً في 2026؟
بلغ متوسط معدل الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عاماً 6.58% في الأسبوع المنتهي في 21 فبراير 2026، وفقاً لفريدي ماك — وهو أدنى مستوى منذ مطلع 2023. وكانت المعدلات قد تجاوزت 8% في أواخر 2023 قبل أن تنخفض تدريجياً خلال 2024 و2025.
هل عام 2026 وقت مناسب لشراء منزل؟
يعتمد الأمر بشكل كبير على الموقع الجغرافي والظروف الشخصية. القدرة على تحمّل التكاليف عند أدنى مستوياتها منذ 40 عاماً في معظم المدن الأمريكية الكبرى. تتيح أسواق الغرب الأوسط وأجزاء من الجنوب الشرقي قيمة أفضل مقارنةً بمدن الساحل. شهدت أسواق تكساس كأوستن تراجعاً ملموساً عن ذروتها في 2022. كما ينبغي على المشترين مراعاة مخاطر المناخ عند تقييم المواقع في فلوريدا وساحل كاليفورنيا وغيرها من الأسواق التي تعاني ضغوط التأمين.
