30 yıllık sabit mortgage faizi, 2023 başından bu yana ilk kez %7'nin altında istikrar kazandı. Konut arzı yavaş yavaş iyileşiyor. Ancak büyük şehirlerin büyük çoğunluğunda satın alınabilirlik 40 yılın en düşük seviyesinde.
Freddie Mac'in Birincil Mortgage Piyasası Anketi'ne göre, 30 yıllık sabit mortgage faizi 21 Şubat 2026'da sona eren haftada ortalama %6,58 olarak gerçekleşti — Ocak 2023'ten bu yana en düşük okuma. Bu oran, pandemi döneminin simgesi hâline gelen %3 faizlerle karşılaştırıldığında hâlâ yüksek görünüyor; ancak 2024'ün büyük bölümünü neredeyse felç olmuş hâlde geçiren piyasayı yeniden harekete geçirmeye yetti.
Ulusal Emlakçılar Birliği'ne göre mevcut konut satışları, Ocak 2026'da bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla %6,4 artarak 26 aylık yıllık bazda düşüş serisini sona erdirdi. Bu iyileşme gerçek olmakla birlikte mütevazı kalıyor — satışlar 2019 seviyesinin, 2021'i ise hiç saymayacak olursak, hâlâ çok altında seyrediyor. Temel sorun değişmedi: 2020-2022 arasında %3 mortgage faizini kilitleyen ev sahiplerinin bu oranı bırakıp satış yapmaları için finansal bir teşvikleri yok; bu durum arzı kısıtlı tutarken talebin azalmasına rağmen fiyatları yüksek seviyelerde tutuyor.
Büyük kıyı şehirlerinde satın alınabilirlik hesabı acı verici olmaya devam ediyor. Bugün mevcut faiz oranlarıyla piyasadan alınan medyan fiyatlı bir ABD konutunun aylık medyan mortgage ödemesi yaklaşık 2.100 dolar — aynı konutun 2021 başında alınması hâlinde ödenmesi gereken 1.050 doların iki katı. Önceki bir satıştan aktaracak öz sermayesi olmayan ilk kez ev alıcıları en çok etkilenen kesim oluyor; 35 yaş altı yetişkinlerde ev sahipliği oranı 2025'in dördüncü çeyreğinde %37,2'ye düşerek 10 yılın en düşük seviyesine geriledi.
“Büyük kıyı şehirlerinde satın alınabilirlik hesabı acı verici olmaya devam ediyor.”
Coğrafi ayrışma çarpıcı boyutlara ulaştı. Raleigh, Columbus, Indianapolis ve Kansas City gibi pazarlarda görece satın alınabilirlik, yüksek maliyetli şehirlerden gelen göç dalgası ve daha geniş yeni konut arzı sayesinde kıyı metropollerine kıyasla daha iyi korundu. 2021-2022'de keskin fiyat artışları yaşayan Austin ve Dallas gibi Teksas pazarları ise zirvelerinden bu yana tam anlamıyla düzelti gerçekleştirdi — Austin'de medyan fiyatlar 2022 yükseklerinin yaklaşık %18 altında; bu da bölgedeki alıcılara büyük şehirlerin çoğuna göre daha geniş bir hareket alanı sağlıyor.
İklim riski, beş yıl önce emlak kararlarında neredeyse hiç yer bulmayan bir fiyatlandırma faktörü hâline geliyor. Florida'da kıyı ilçelerinde konut sigortası maliyetleri 2023'ten bu yana %30-50 oranında yükseldi; Farmers ve AAA dahil birçok büyük sigorta şirketi eyaletten tamamen çekildi. Yüksek yangın riski taşıyan Kaliforniya ilçelerinde ev alan alıcılar da benzer dinamiklerle yüzleşiyor. Kredi verenler, 2023'te deneysel bir uygulama olan iklim riski skorlarını artık kredi değerlendirme süreçlerine dahil etmeye başladı ve bu yöntem ilk 10 mortgage kuruluşu arasında giderek standart hâle geliyor.
Freddie Mac'e göre 30 yıllık sabit mortgage faizi, 21 Şubat 2026 haftasında ortalama %6,58 olarak gerçekleşti — 2023 başından bu yana en düşük seviye. Faizler 2023 sonunda %8'in üzerine çıkmış, ardından 2024 ve 2025 boyunca kademeli olarak gerilemiştir.
2026'da ev almak için uygun bir zaman mı?
Bu büyük ölçüde konuma ve kişisel koşullara bağlıdır. Büyük ABD şehirlerinin büyük çoğunluğunda satın alınabilirlik 40 yılın en düşük seviyesinde. Orta Batı ve Güneydoğu'nun bazı bölgelerindeki piyasalar, kıyı metropollerine kıyasla daha cazip fırsatlar sunuyor. Austin gibi Teksas pazarları 2022 zirvelerinin belirgin biçimde altında seyrediyor. Alıcılar ayrıca Florida, kıyı Kaliforniya ve sigorta baskısı altındaki diğer bölgeleri değerlendirirken iklim riskini de göz önünde bulundurmalıdır.
